在华南城的诸多项目中，深圳华南城是最早起家的一个，成立于2002年，涵盖纺织、服装、皮革、皮具、电子等产业门类，规划总建筑面积264万平方米，计划总投资额超过100亿人民币，被列为“深圳市重大建设项目”。随后十余年间，华南城将这一模式陆续复制到南宁、南昌、西安等8座城市。
然而，“跑马圈地”似乎并未带来丰厚的回报。根据同花顺iFind数据，十年来，华南城归母净利润在2017/18财年达到45亿的高点后，近两年连续呈现快速下滑趋势。
最近一期年报显示，截至2020年3月31日，华南城实现盈利收入98.88亿港元、同比下降3.8%；归母纯利润是26.33亿港元、同比下降19%；每股摊薄收益降至32.47港仙；财年录得合约销售约135.14亿元，未能达到管理层提出的160亿港元的年度合约销售目标。年报称，营收减少根本原因是由于本年度新冠病毒爆发影响物业销售的交付与持续性收入增长。
具体观察营收构成，华南城营收来源并不平衡。三大板块物业销售及融资租赁、物业租赁及管理服务、别的业务收入分别是74.76亿港元、13.44亿港元、10.68亿港元，对应总收入分别占比75.61%、13.59%、10.8%。
实际上，定位于物流贸易中心的华南城主要靠“卖房”获取收入，物业销售长期占收入大头，其中又以住宅销售为重。回顾2016/17财年到2019/20财年，其物业销售及融资租赁收入占到总收入占比分别是79.61%、78.52%、77.47%、75.61%。同期，华南城住宅物业出售的收益分别为39.93亿港元、55.44亿港元、62.84亿港元、66.15亿港元，占销售物业收入的比重逐年上升，分别为68.91%、76.68%、85.52%、92.26%。
此举或许是华南城在为自身现金流状况解围，其在连续多年的财报中均提到，“本集团将保留物流及仓储设施、酒店等物业及50%的商品交易中心作为自营或长期出租用途，以获得稳定持续性收入以及资产增值，而余下的约50%商品交易中心及全部住宅物业，本集团将逐步出售，为本集团发展提供所需要的现金流。”
2018/19年财报中，则特别提到“本集团将按各项目的需求加强住宅或多功能商办及公寓的发展”。这一年的拿地动作也体现了管理层的意愿，当年，华南城以13.33亿元为哈尔滨及郑州等地的项目增购约150.3万平方米可建筑面积的土地，该等土地的用途以住宅及商业为主。
最近一次全年业绩发布会上，华南城首席财务官陈茂昌公开表示，华南城2020-2021财年的合约销目标仍定为160亿港元，住宅比例将调整为48%，多功能商业业务收入占比将上升。
年报显示，截止2020年3月31日，华南城的计息债务合计338亿港元，较去年减少5亿港元；其中82亿港元须于一年内或应要求偿还。
对于公司债务问题，陈茂昌于业绩发布会表示，“目前账面现金为103亿港元，加上经营现金流回款和境内银行贷款，即便不增发新的美元债券，华南城也有能力在到期前偿还上述债务。”
然而，证券时报记者查阅年报发现，账面现金 103亿港元中，不受限现金及现金等价物为约68亿港元，相对年内债务仍有14亿缺口。
此外，华南城上个财年银行及其他借贷利息高达26.29亿港元，同比增长了5.4%，数额几乎与当年归母净利润相当。
高息负债或许催促着华南城出售住宅物业以加快回笼，然而，华南城出售物业的比例也受到一定限制，“卖房赚钱”或许只能解一时之渴。公司财报指出，部门项目土地所建之物业存在销售限制，以深圳华南城为例，相关地块上的交易中心的可销售面积限于总可建筑面积的30%。
这实际上是政府出让土地时对开发商设置的自持比例要求。深圳市龙岗区人民政府发布的《平湖华南城项目成本效益调查分析》中指出，30%的产权出售，70%的产权只租不售，这是深圳华南城同房地产项目的根本区别。
“多半的工业类、商办类用地都是有相关自持要求的，华南城这么高的自持比例也是因政府担心散售会对经营造成影响。自持给开发商的资金带来压力，所以它要去追求平衡。”房产数据研究院院长陈晟告诉证券时报记者。
陈晟表示，开发商要实现两个现金流的平衡，一个是商铺本身的经营业态平衡，另一个是获得的住宅用地和商铺之间的平衡，只有两个现金流都稳当了才能够持续。
证券时报记者7月13日向华南城发送采访函，询问公司业绩及现金流的情况，截止发稿，华南城尚未回应。
在深圳华南城原材料交易中心东侧，华南城开发了一座国际电商物流中心，位于平安大道与富安大街交汇处，其中多栋在以写字楼的形式出售。
证券时报记者查阅深圳市规划与自然资源局网站发现，该地块宗地编号为G04227-0072，范围是西临华南国际工业原料城、北临福安大街、东临平安大道、南临华南三路，总用地面积54631平方米，土地用途为物流用地。
记者以寻找商铺为由联系华南城招商中心，工作人员称：“写字楼是使用权转让，没有红本（产权证）。”当记者询问使用权转让年限，该工作人员表示，签合同的时候会写清楚。
广东安国律师事务所徐玉杰律师告诉证券时报记者，物流仓储用地属于工业用地，使用年数的限制为50年，一般的情况应该是一栋楼一个房产证，不能擅自变更用途作为商业用地。
“出售使用权，也是近几年比较普遍的，其实质就是租赁，一次齐使用费（租金），如果该栋楼未取得规划许可证等，他们所签的合同实际上也是无效的。”徐玉杰称。
对于商户来说，这相当于一次性付了一笔长期租金，可能面临诸多风险。徐玉杰表示，如果开发商抵押土地使用权或在建工程申请银行贷款，一旦到期无法偿还，债权人就会拍卖房产还债。对于买房人来说，无法正常使用，又不能通过转让变现，风险就很大了。
此外，招商人员还向记者推荐了华南西苑公寓。公开资料显示，华南西苑是华南城专门为解决城内商家住宿问题而建设的生活配套设施。招商人员称：“该公寓售价仅为每平米一万七千元左右，比周边便宜得多，是集体产权，没有红本。”
年报显示，华南城八个城市的总规划面积为8100万平方米，已购得的土地规划面积为4300万平方米，占总规划的53%；其中，只有深圳华南城完成了全部规划，面积为264万平方米。
陈晟介绍，华南城属于典型的批发商业市场带动周围居住开发的商业模式，“它走的算比较早的，类似的还有江苏的五洲国际，但是这种类型对于政府的吸引力已经有所下降了。”
“政府更多希望发展产业聚集的高科技业态，或者幸福产业业态，之前这种相对低端的集中批发商业市场型，可能有些特定区位有需求，但是并不是所有城市都喜欢。再加上现在电商覆盖，一些高端物流、冷链物流在业内处于更领先的地位，比如普洛斯、三通一达、京东、菜鸟等，使得零售散铺的模式受到了比较大的约束。因此他们在土地获取的可能性上下降，议价能力也受到限制，过多依赖住宅销售，实际上就证明了这不再是一个主流模式了。”陈晟表示。
“关键在于发展模式，方向对了一切都对了。”陈晟表示，在一段时间内，华南城这种模式可能还会存在一定的来自商贸型区域政府的需求，但是在现阶段需要仔细琢磨进行升级，比如跟电商、冷链物流等结合，甚至加上一些产城融合的匹配，做出一个升级版。
实际上，华南城曾经尝试过转型。2014年1月，腾讯斥资15亿港元，以每股2.2港元的价格认购华南城9.9%股权，当日华南城股价飙升60.83%，报3.49港元。
彼时，腾讯总裁刘炽平曾公开表示：“华南城采取别树一帜的发展策略，把现有地区性批发商业市场通过升级转型发展成为现代化大型商贸物流中心，我们对其独特的业务模式和已取得的成果深表认同。
半年之后，华南城宣布与腾讯签订电子商务战略合作备忘录，落实双方在网络电子商务及打造 O2O线上线下综合商务生态圈等领域建立深入合作的战略关系。公告显示，合作内容有打造覆盖华南城门店的wifi数字化智能解决方案、围绕微信公众平台做具有O2O特色的B2C业务合作、建立微商联盟等。
同年，华南城以2250万美元投资马可波罗网，双方拟探讨线上线下一体化商贸领域的合作。这一年，华南城股价一路涨至4.99港元历史最高点。
然而，华南城似乎并没有完成华丽转身，股价的辉煌时刻也未持续太久。伴随着业绩不振，华南城股价走向滑坡。截止7月14日收盘，华南城报收0.87港元，相比历史最高价已经跌去80%。
陈晟称，腾讯也是在追求线上到线下的布局，更多的是一种分散投资，就像阿里投资银泰。“但是要看它有没有走出来，阿里至少走出来了像盒马生鲜这样的新业态，而腾讯和华南城还没有碰撞出让大家眼前一亮的新产品。”
