2024-05-26 22:58 新闻中心
企业通过土地转让合同获得土地及房屋，但土地证上用途为综合，并未进一步划分具体工业工地和住宅用地比例，遇到征收时应该怎么办？应该如何认定？企业对有关部门的认定以及评估报告和补偿数额不认可，遇到类似的问题应该怎么办？下面通过一个案例来具体分析一下。
基本案情2003年6月，安徽某市林业部门和某竹叶公司签订了土地转让合同，把属于市林业部门的一块土地房屋资产卖给了该竹叶公司，土地性质是工业，住宅属于综合用地。签订了土地出让合同并办理了土地使用证，土地证上载明的土地用途是综合。后来遇到棚户区改造，要对该土地上的房屋进行征收。市国土局对现状进行勘察，并结合相关资料作出了请示，报市相关部门。请示中载明了土地总面积，住宅用地面积和工业用地面积。该公司对相关的认定是不予认可。对补偿评估报告包括补偿的数额都不予认可，经过一审二审，诉讼到了安徽省高院，高院认为，该土地出让合同约定了该土地的用途为综合，合同中并未进一步划分具体工业用地和住宅用地的具体比例是多少。竹叶公司依据该出让合同取得土地使用权，并登记发证，由于双方约定不明，因此无法达成一致，可以通过民事诉讼的方式予以解决。
土地性质认定土地性质的认定的职权是国土局，市国土局作出的作为土地管理职能部门对案件的土地用途和相应面积的认定处理有法定的职权，但其作出的相关认定处理决定应当依法送达竹叶公司，并保障竹叶公司对认定处理的决定有复议提起诉讼的权利。虽然，国土部门有认定的职权，但是一定要给被认定的公司程序上要予以全力的保障，不能直接认定完，以此作为依据进行补偿，这是不对的。本案当中，市国土局作出的请示并未直接送达该公司，因此该请示不应当作为本案认定案件事实的一个依据。因此，被上诉人市有关部门作出的补偿决定主要证据不足，应当依法撤销，后来，高院对市主管部门的决定予以了撤销。
律师分析北京楹庭路永强律师认为，在综合用地处理上，一定要收集重要的证据。程序上一定要正当合理，我们在办理相关的企业拆迁案件过程当中，有多起综合用地认定上，一般会产生巨大的分歧。有的是商务综合，特别是工业和住宅的综合，工业和商业的综合，这类的土地是分歧是比较大的。有的土地证上直接就写综合，也不写是什么综合，是哪一类土地和哪一类土地的综合。综合用地的性质到底属于哪一种，在土地用途上到底属于哪一种，到底应当如何认定，要根据土地的取得方式、土地的原有用途、现有用途、土地的规划性、控规上的性质，包括土地利用现状图上的性质来综合确定。办理案件过程当中，有的综合用地认定为商务综合，有的综合认定为住宅和办公的综合，有的被认定是商业和工业的综合。但是，这类是比较少的，因为住宅和工业一般很难是放到一起作为工业综合用地来处理的。大部分综合用地都是住宅和商业的综合或者办公的综合，应当是比较常见的，也是比较合理的一类土地。另外，在认定的技巧上，大家一定要注意搜集当年取得土地时的一些文件资料，为律师团队提供线索，让律师团队去详细的调查取证，取得更多的对企业比较有利的一些证据。所以，大家在企业拆迁过程当中，一旦遇到了这种综合用地土地的定性产生分歧的时候，及时寻找专业的律师团队。再决定下一步应当如何去做怎么做，更大限度地保障自己的合法权益。本法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
