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专项规划编制与审批是在棚户区改造项目（以下简称棚改项目）推进过程中重要的一环，是衔接深圳法定图则这一法定规划和方案设计的桥梁，将通过进一步探索现状特征和改造的市场条件，综合协调各方利益，多方论证规划方案的经济合理性与空间可行性，提出科学合理、可操作性强的规划方案，助力项目地块或片区形象的整体提升。本文主要从专项规划的定义及作用、专项规划审批程序要求、专项规划的编制原则、成果构成及深度要求、专项规划功能控制及土地贡献和容积率相关规定、专项规划学位配置及相关专题研究等规定、典型专项规划案例解析及核心看点总结等七大方面做整体阐述：
棚改项目专项规划是以已批计划为依据，以法定图则为基础，重点就棚改项目的土地利用、开发强度、配套设施、道路交互与通行、城市设计及人居环境品质等方面做出详细安排。
棚改项目专项规划是城市进入存量时代、用地紧约束背景下，以公共利益为目的，政府盘活老旧住宅区资源、完善城市整体机能、保障政策性住房供给、实现社会综合效益提升的一项重要公共政策。
棚改项目专项规划经市建环委审批通过后视为已完成法定图则的修改或制定程序，作为棚改项目相关行政许可的依据，同时依程序纳入全市规划和自然资源“一张图”综合管理信息系统。
棚改过程中涉及概念规划、专项规划及建筑方案设计等，分别于棚改前期、中期和后期编制，三者在定义、时间节点及规划作用等均不相同，但概念却极易混淆，具体对比分析如下：
备注：个别区专项规划编制节点存在一定的差异，如南山棚改项目专项规划编制在计划立项之前。
棚改项目专项规划审批程序涵盖了组织编制、规划审查及公告等。棚改项目专项规划编制是一项专业性、政策性非常强的工作，涉及职能部门多、报批流程多，总体耗时较长，具体审批程序如下：
备注：棚户区改造专项规划审批程序是依据《深圳市棚户区改造项目专项规划审批操作规则（试行）》梳理而成。
若规划方案涉及修改的，无需再报批市建环委，由区人民政府审议即可。若涉及调整，即涉及调整强制性内容的，需重新组织编制且报请市建环委审批，进行规划审查，调整审批难度将增大。
值得注意的是，棚改项目专项规划最终需上报市建环委，经市建环委审批通过后，才可以进行专规公告。市建环委全称为深圳市建筑与环境艺术委员会，由公务人员委员和非公务人员委员组成。
市建环委从城市发展、片区整体统筹角度，甄别所有不利于改造项目公共利益、危害建筑规划设计品质的坏因，把他们消除在设计的最开始阶段。只有规划草案真正体现了公共利益，保障了民生需求，拔高了建筑品质，解决了城市问题，才有机会在市建环委获得大多数委员的认可和通过。
备注：棚户区改造专项规划编制原则是依据《深圳市棚户区改造项目专项规划编制技术规定（试行）》梳理而成。
棚改项目专项规划属于法定图则层级的成果，成果体系涵盖了技术文件和管理文件，前者是包含了规划研究报告、专项/专题研究及技术图纸，形成项目专项规划成果体系，是制定管理文件的基础和技术支撑；后者则包含了文本及附图、规划批准文件，是项目规划研究结论性的摘要，其中，规划批准文件是规划和自然资源主管部门、城市更新主管部门实施棚户区改造项目专项规划管理的审批依据。
备注：棚户区改造专项规划成果构成是依据《深圳市棚户区改造项目专项规划编制技术规定（试行）》梳理而成。
另外，有必要注意一下的是，根据政策条文说明可知：“棚户区改造项目专项规划的技术文件应参照详细蓝图的研究深度，须包含棚户区改造涉及内容的完整研究，不作为规划管理的直接依据；管理文件未规定的内容，应当以技术文件作为后续行政许可和建筑方案设计的重要技术参考是依据。规划审查过程中管理文件通过文本和附图体现。规划审批通过后管理文件通过规划批准文件体现，内容由文本和附图转化而成。”
棚改项目专项规划编制深度参照详细蓝图执行，其中交通影响评价、市政设施建设工程设施专题研究编制深度参照法定图则执行。
棚改项目专项规划中会涉及较多规划专业名词，如棚户区改造范围、拆除范围用地、开发建设用地范围及土地移交率等。若对规划专业名词有较清晰的认知，便于对项目整体规划有更深入的了解，具体释义如下：
功能控制应说明地块划分、用地性质、开发强度、功能配比、住房类型与户型、公共服务设施、市政设施建设工程设施（含地下综合管廊）、海绵城市建设、道路交互与通行系统及地下空间开发等控制要求。
改造方向及土地贡献需根据已生效法定上层次规划、法定图则、已批计划要求等做综合确定，棚改项目规划功能应以居住为主导，原则上规划居住功能的建筑面积不应低于项目总建筑面积的70%。
容积率是开发强度的重要指标，须依据棚改项目的区域位置、功能结构、城市设计、市政设施建设工程设施、公共服务设施、交通承载能力、生态保护、海绵城市建设、经济测算等因素，参照《深标》关于人才住房、公共租赁住房及安居型商品房等政策性住房用地的地块容积及容积率有关要求，作出综合研究。
根据《关于完善人才住房制度的若干措施》有关法律法规，人才住房建设用地应当尽量提高开发强度，在片区配套能力支撑的前提下，取容积率上限。根据《深圳市城市规划标准与准则》有关法律法规，密度一、二区居住用地的容积率上限为6.0。
基于合一深圳棚改大数据进行解析，据不完全统计，截至2021年底，深圳市棚改项目累计34个，合计改造面积约255.9公顷。其中，基于项目数量做多元化的分析，排名前三的分别为福田、宝安和南山；基于项目规模做多元化的分析，主要集中于福田和罗湖，两区规模合计约170.6公顷，在全市占比约67%，其次为南山，规模约36.4公顷，占比约14%。
备注：项目所处的阶段各不相同，包含前期申报项目（包含意愿征集、前期准备工作等）、计划立项、实施主体公示，规划批复和开发建设。
据不完全统计，截至2021年底，已完成专项规划公示或公告的项目数量15个，改造方向均以居住用地为主，规划容积率基本处于6.0以上，平均容积率为6.6，规划容积率最高的为船步街棚改项目，规划容积率为8.9。全市棚改平均土地移交率为27.7%，土地移交率最高的为罗湖“二线插花地”棚改项目，土地移交率为66%。但有必要注意一下的是，棚户区改造属存量非标领域，每个项目均为非标项目，应结合相关规划、政策、配套需求、片区研究、项目实际等情况综合确定项目的两率，即容积率和土地移交率。
深圳市所有棚改项目，均应进行公共服务设施专项研究、城市设计专项研究、建筑物理环境专项研究、海绵城市建设专项研究、生态修复专项研究、社区人居环境品质专项研究、住房类型与户型专项研究、经济测算专项研究、历史背景和文化保护与利用等，以下主要从学位资源配置、道路交互与通行优化、公共服务设施及历史背景和文化保护与利用四个较为核心方面展开研究。
若棚改项目涉及法定图则规划教育设施用地，则规划教育设施用地服务能力应不低于图则要求；若棚改项目不涉及法定图则规划教育设施用地，原则上应在棚改项目内规划教育设施以满足自身需求，确因条件受限不足以满足的，经辖区教育行政主任部门同意后方可结合片区教育设施统筹安排。开发建设用地范围大于1公顷的棚改项目中，应按《深标》有关要求配置幼（托）儿园，原则上不允许与周边棚改项目或其它项目统筹配置。
根据合一棚改大数据，15个已规划公示/公告的棚改项目中均配置了幼儿园，大部分项目贡献了教育设施用地，如罗湖南湖街道船步街片区棚改项目贡献了一处2.4公顷的教育设施用地、罗湖“二线插花地”棚改项目贡献了两处面积共计4.69公顷的教育设施用地。
应当评价现状交通供给条件，根据棚改项目发展规模预测交通需求，说明上层次规划及专项规划有关要求和落实情况，进行交通影响评估并从道路交互与通行、公共交通、慢行交通等方面提出对应的交通改善措施，明确交通设施的种类、数量、分布和规模。应结合交通需求预测，开展轨道站点、公交站点接驳与换乘分析，提出公交设施及服务优化措施。
具体需结合棚改项目真实的情况优化调整相关道路，进行交通整体优化，改善区域交通品质，提高通行效率。
公共服务设施相关联的内容最重要的包含评价棚改项目及周边地区现状公共服务设施供给条件和缺口规模；根据棚改项目及周边地区已规划但未实施的项目核算人口增量，预测各类型设施需求；说明上层次规划和专项规划、已批计划的有关要求和落实情况；进行设施影响评估并提出对应的改善措施；强化文化设施（特别是社区级文化设施）的配套建设要求；以满足原住民、人才住房、公共租赁住房及安居型商品房目标受益群体多样化需求为目标，依据《深标》优化、落实法定图则规定的各类公共服务设施或其他城市公共利益项目的种类、数量、分布和规模。
根据《深标》规定，若合乎条件情况下，派出所、社区管理用房、物业服务用房、社区警务室、便民服务站、文化活动中心、文化活动室、综合体育活动中心、社区体育活动中心、初中、小学、幼儿园、综合医院、社区健康服务中心、养老院、社区老年人日间照料中心、公交首未站、邮政所、小型垃圾转运站等为必须设置项目。另外，随国家对“以人为本”的重视，将更看重对公共服务设施配建的监管和完善，如2021年深圳新增母婴室为必须设置项目。
备注：关于学位配置、道路交互与通行及公共服务设施等详细内容可参照《深圳市城市规划标准与准则》相关条文说明， 网址：
梳理棚户区改造项目内的历史背景和文化要素，落实上层次规划及有关技术标准、规范要求，提出历史背景和文化保护和利用目标，划定保护范围，明确保护范围内的禁止性使用功能与建设活动控制要求，划定建设控制地带，并提出对应的风貌保护控制要求、保护的方法及合理的活化利用方式。
另外，依照国家、广东省、深圳市关于棚户区改造的有关政策标准及技术规范，对于古树名木均较为重视。涉及古树名木的，应落实《深圳经济特区绿化条例》与古树名木行政主任部门关于古树名木特别保护相关要求。
罗湖区清水河重点片区棚户区改造项目专项规划被列入《罗湖区2020年度棚户区改造实施计划第一批计划》。
项目位于清水河街道，棚改项目共由6个旧居住小区构成；其中，四季青宿舍楼，西临北环大道，南临泥岗东路；宝清苑、宝明花园、清水河小区、中粮综合楼以及凯利昇宿舍楼位于清水河重点片区，北侧紧邻布吉新城，南侧紧邻罗湖中心。
2020年3月26日，此项目专项规划（草案）公示，2021年1月28日，正式进行专规公告，项目拆除用地面积54360.7㎡，开发建设用地面积25878.5㎡，规划容积率6.7，规划容积172890㎡，其中住宅140270㎡，商业、办公及旅馆业建筑15000㎡，公共配套设施（含地下）17620㎡。
此项目范围涉及【清水河地区】和【泥岗地区】两个法定图则，是目前深圳市涉及现状旧居住小区数量最多的棚改项目，亦是继罗湖“二线插花地”棚改项目（土地移交率为66%）后，深圳土地移交率第二高棚改项目，土地移交率超50%，达52.4%。
在专规方案成形过程中，亦面临多种方案的讨论、对比、淘汰和选择的过程，在可实现前提下，充分融入相关权利人对于规划的合理化诉求和主张。与原法图相比，新增两处面积共11134.3㎡学校用地，且通过在地块内增加一条东西向市政路，打通清笋北路与罗泉路之间的联系，优化交通布局与提高通行效率。另外，公共服务设施层面进行了相应完善，主要配置了一所9班幼儿园、公交首末站、社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心、文化活动室、便民服务站、社区管理用房、社区警务室、公共充电站、小型垃圾转运站、环卫工人作息房、公共厕所、再生资源回收站、社区菜市场、地下给水泵站、公共服务用房及社区体育活动场地等。
项目位于南山区桃源街道龙井路、龙珠大道、龙珠二路、珠光路和铁路线围合的区域。项目棚改范围用地面积158704.7m²，拆除范围用地面积130152.2m²，开发建设用地面积103593.5m²，土地移交率约20.4%。
根据2021年5月深圳市南山区城市更新和土地整备局所发布的《关于南山区龙辉花园、龙联花园棚改项目专项规划（草案）的公示》，项目规划容积645460 m²，其中住宅570550m² （除返迁住房外，其余全部为公共住房），商业43000m²，地下商业8000m²，公共配套设施（含地下）23910m²。另配建社区体育活动场地，占地面积4910m²。
2021年6月16日，龙辉花园、龙联花园棚改项目签约启动，10月15日真正开始启动搬迁交房。
此项目范围涉及【龙珠地区】和【塘朗山地区】两个法定图则，在专规方案成形过程中，亦面临多种方案的遴选。与原法图相比，新增一处2.85公顷63班九年一贯制学校来满足自身学位的需求，且通过增加内部公共车行通道（地面）加强与周边道路及7号线珠光站之间的联系，优化交通网络布局。另外，公共服务设施层面进行了相应完善，主要配置了33班幼儿园、社区管理用房、文化活动室、社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心、社区警务室、社区党群服务中心、邮政所、环卫工人作息房、小型垃圾转运站（含公共厕所）、再生资源回收站、地下公共充电站和公交首末站等。
根据国家、广东省、深圳市关于棚户区改造的有关政策标准及技术规范，深圳结合自己城市实际，出台了一系列规范文件，针对棚改专规领域专门出台了核心政策：《深圳市棚户区改造项目专项规划编制技术规定（试行）》和《深圳市棚户区改造项目专项规划审批操作规则（试行）》，政策体系较为完备。 棚改专规正是基于上层次规划、法定图则、空间概念性规划及相关规范等对其做综合论证和编制的，且因棚改的公共利益属性极强。在专规编制、论证及审批过程中，对公共利益及配套设施等的落实特别的重要，将统筹考虑空间布局、土地贡献、配套设施、学位配置、交通组织及其他相关专题等因素，并融入相关权利人合理诉求后对棚改专规做综合研究和确定，具体的项目建筑体态、户型设计、梯户设计及楼层高度等详细安排，则是在建筑方案设计编制阶段确定。
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