2024-08-26 00:58 新闻中心
(3)监教场所用地。指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。
(4)宗教用地。指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
(6)风景名胜设施用地：指风景名胜景点（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址、自然保护区、森林公园、地质公园、湿地公园等）的管理机构，以及旅游服务设施的建筑用地，景区内的其他用地按现状归入相应地类。
是指那些在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不有代表性的各种用地的统称。
数量有限。特殊用地及地上建筑物在一定地理区域内存在的数量较少，多呈点状，分布零散。
交易受限。特殊类型用地使用权多通过协议出让、划拨方式获得。根据《房地产管理法》规定，划拨用地不允许直接被转让或出租。经批准准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依据国家有关规定缴纳土地使用权出让金。或经批准不办理土地使用权出让手续，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或做其他处理。
交易稀少。特殊用地（或房地产）在一定时间内的市场交易量少，难以形成规模性市场。
竞争不足。在市场中，对于特殊用地的竞争一般是有限制的（限制往往体现在需获得特许经营权），因而在垄断或寡头垄断的市场中，不可避免地导致某类型的特殊物业仅有一个或几个买主。
用途受限。这种限制同时又可能致使地上建筑物的建设方法或构造本身也存在一定特殊性。
社会公益。部分特殊用地具有公共服务的特点，具有一定的社会效益，多不以盈利为目的，收益很小或无收益。
分布零散。不同类型的特殊用地有不同的分布规律，军事设施用地城区内外均有分布，监教场所用地多分布在郊外，除教堂、烈士陵园分布在城区内部，其他类型的宗教用地、殡葬用地多分布在郊外。
在日常工作中，较常遇到的特殊项目用地包括：用途获准具有特殊性的土地、非经营型公益设施用地、宗教性建筑用地、大规模旅游娱乐设施用地、道路及交通设施用地、殡葬用地、水域、农用地等
估价常用方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等。估价方法适用性分析取决于估价目的、估价对象的特点及当地房地产市场情况等。
首先作为市场比较法的案例来源，比较实例的选取直接影响估价结果。土地市场网上关于出让宗地的具体用途、面积（净用地还是全部土地、是否包含代征道路等），并不像出让合同或产权证书上写的清晰准确，具体开发指标及用途分摊比例也没有可研报告描述的详实确切，只能通过简单的项目开发名称来选取案例。另外选取时要剔除如协议出让、先征后返、补贴、奖励等其它补偿方式的数据，这就进一步缩小了可选案例的范围。
市场比较法中如何确定因素权重和怎样提高因素修正系数的准确性没有规定。虽然在估价过程中考虑到交易、期日、区域和个别因素的修正，且在确定区域和个别因素时，会根据区域和个别因素对其进行修正，但是没有对影响地价的因素的各种条件确定定量的修正系数，导致在估价过程中无章可循，主观性很大，难以把握。
涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途。以武汉市为例，下附土地用途与基准地价用途的衔接：
但在实践中，并非所有城市都编制了细分用途修正体系。这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围的进行调查，并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。
此外，由于城市建设与房地产开发，基准地价级别区域更新速度较快，即使2015年公布实施的基准地价，其测算内容和数据也是采用2012年或者2013年的基准期日的市场数据，更新速度远远不及房地产市场现实发展，并且根据《国土资源部办公厅关于实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程有关问题的通知》(国土资厅发[2015]12号)内容，“基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法”。部分城镇的基准地价系数修正法的适用性较差。——收益还原法或剩余法就成为必然的技术方法选择。
剩余法在测算特殊用地时，有其得天独厚的优越条件，毕竟在投资心理预期值的前提下，是从“假设开发”的角度进行项目测算，价格水平和开发成本更贴近市场，可信度高，说服力强。在进行市场调查时，要有对待估宗地的用途，有针对性地调查。比如教育用地要调查估价项目周边相同类型学校的入学率、住宅小区适龄人口、入学费用标准、附加项目收费标准、防护设施建安成本、相关税费减免政策等指标，养老用地要调查区域内养老院数量、不同档次床位数量及比例、托护收费标准、医务用房建安标准、相关税费减免政策等指标。
相对来说，收益还原法是剩余法的落实。因为毕竟剩余法是“假设开发”，按照预期收益原则来测算，而收益还原法则更多的考虑已建成项目并投入运营的不动产价值。这也是剩余法和收益还原法的原理所在：收益还原法是测算每年毛收入扣除各项费用后的净收益及到期转售收入，用适当还原率折现，并根据剩余年期，直接推算出不动产价值；剩余法则是先假设不动产收入，扣除修建成本和合理利润、利息，得出不动产价值。因此，针对已经运营的不动产抵押或者转让，收益还原法适用性较强；而如果是废弃待拆不动产，或规划出让的空地，则更适用于剩余法。
针对特殊用地采用收益还原法评估，一方面可以索要估价对象运营机构近三年的财务报表以更详实的反应估价不动产的资金流，另一方面也要体现“最高最佳使用”原则，进行区域调查，根据估价对象的特殊用途，进行合理预判，既不能完全依赖运营机构给出的财务数据，丧失评估行业独立性，也要保持客观公正，对该行业的财务数据和地价水平保持合理警惕性，避免出现价值偏离，技术违规。
作为最体现谨慎原则和严格按照“有法必依”原则来测算各项税费、积算土地价格构成的成本逼近法，其实并不适用于特殊用地的测算，原因就在于一个参数：利润率。
作为评估重要参数的利润率，不光针对剩余法中开发成本起着一定作用，也是成本逼近法中仅次于土地还原率的重要参数。关于利润率的来源，一般来自于估价人员对估价对象从事行业的预判，但是在成本逼近法中没有一个合理有效的依据，这个参数的确定极易招致各级评审专家的责难。有的机构选取近年行业报告，有的机构选取省级行业分析，甚至有的机构就直接照搬委托方提供的可研数据，这都或多或少的偏离了评估行业赖以生存的公平、独立、客观的基本原则。
关于成本逼近法的土地开发利润率，根据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)中章节6.4.7的表述：“土地开发总投资应计算合理利润，按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润。”而剩余法中利润(章节6.3.2.7)则表述为：“开发项目客观利润一般以土地或不动产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或不动产开发项目的平均利润率。”
那么有没有一个既可以满足成本逼近法中关于行业利润率、又可以满足剩余法中关于房地产开发行业利润率的客观、公正性指标呢？有。可以查阅历年国务院国资委财务监督与考核评价局编制的《企业绩效评价标准值》一书。该书既按照工业、建筑业、房地产业、农林牧副渔等不同划分行业种类，同时在每种行业中有关于利润率的优秀值、良好值、平均值、较低值乃至较差值等不同等级参数，可引为客观公正的评估测算数据来源。
成本逼近法应用于特殊用地的地价测算，可以很有效的从成本积算角度，对政府机关办公用地、医卫用地、丧葬用地、图书馆用地、园林绿化用地等收益性不高的特殊用地市场价格进行测算。如果没有当地招商引资的税收优惠，成本逼近法仅从测算原理及预期收益原则上讲，还是不适宜应用于对未来收益依赖度较高的科技产业园用地、电子物流仓储用地、会展中心、体育场馆、交通用地等特殊用地价格的测算。
成本逼近法在测算时，由于各项税费有法可依，适用于土地市场欠发育、少有交易的地区或类型的土地价格评估，针对部分业务种类，如征迁项目涉及的划拨类型土地、出让项目涉及的底价等，可以从成本积算角度保证相关当事方的基本权利，避免国有资产流失。
指《城镇土地估价规程》之外的估价方法，如特征因素估价法。此类方法一般要求建立相关的数学估价模型，过程较为复杂，适用于较为重大的估价项目，目前其应用较为有限，尚处于探索阶段，不能普遍用于特殊用地使用权估价。
如加油站用地、矿山用地，此类土地通常由国家颁发牌照赋予其某种特许经营权，往往具有来源于这种特许经营权的超额利润。此类用地价格与未来的潜在收益密切相关的，通常应用收益还原法。当成交案例充分且其间相似性达到一定标准时，亦可采用比较法。
指用来建设非营利性公益设施的土地，如军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地等。它们通常不会在公开的市场上进行交易，因而很少采用市场比较法。此类用地的非盈利性质，难以估算收益，无法采用收益法，通常只能采用成本逼近法。
此类用地的特殊性在于其产权人多为慈善机构或宗教团体。通常情况下，此类用地上附着有特殊的建筑物如教堂、庙宇等。且交易发生时，产权人往往会限定其只能用于宗教事业。此类土地宜选用成本法，但不包括已经成为历史文物或有较高历史文化价值的寺庙或教堂。
此类土地可根据建造特殊性等不同特征进一步划分为不同类型。第一，具有某种用途，如高尔夫球场、度假村、游泳池等。第二，本身处于某种特殊的地区区位，受到比较严格的地理条件限制，例如滑雪场、海滨浴场等。此类用地通常具有较为明显的开发潜力，因而宜使用剩余法进行评估。
包括经营性机场用地、码头（港口）用地等，此类土地主要指道路、大型或较大型公共交通总站、客货码头等面积规模较大的土地。此类设施中相当多部分正在逐渐从以往的非经营性公益用地过渡为经营性用地，其所有者或使用者通常为公交公司、航运公司等，通常采用剩余法进行评估。
估价机构受理委托后，应对委托方提交的资产清单进行核查，同时对其他相关资料进行收集。对资产核查符合要求方可进行评估。
（1）影响价格评估的自然因素：降雨量、降雨均衡度、灾害性气候状况 、地形坡度、地块形状等。
（2）影响价格评估的社会经济因素：区域经济发展水平、人均土地指标(人均耕地、人均林地)、耕作制度 、单位土地投入劳动量、单位土地投入资本量、农机应用方便度、区域土地资源状况、区域社会经济发展水平、土地市场状况、现代化农用技术水平等。
（3）影响价格评估的特殊因素：特殊的气候条件、土壤条件、权利状况、居民点的影响、工程建设的影响等。
（5）参数数据：收集有关借贷利息率、税率、利润率、还原利率、农用地单位分值价格等参数资料。
（6）其他资料：有关经济指数及农用地价格变动指数；土地利用的政策法规、条例、规定；评估准则及行业标准；农用地利用规划等有关资料。
估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境的优劣，查勘估价对象的土壤条件、环境条件、环境污染等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或状况进行拍照等
①在评估此类价格时，应首先根据土地所处区域条件、近3年来耕地的实际耕作情况及可能的新的耕作利用方式。确定耕作制度、复种指数等，并根据其耕作制度分析其利用状况及收益能力；
②要充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响，包括引水渠、排水渠、田间道路、机耕道路等，分析其可利用程度对地价产生的影响，对于通过性设施对农用地可能产生的负面影响也应充分考虑；
③用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原利率是否准确。在测算耕地纯收益时，总收益和总费用的测算要全，一般应采用实测的方式，即具体计算待估宗地在一年内各种产出物的经济价值和各种投入的费用总和，收益及费用应采用近三年的客观平均值。
①在评估园地价格时，应首先准确界定估价对象是否包括果树及有关设施等，如果包括应充分考虑包括后对园地价格的影响；
③对于果园用地应适当考虑其区位条件，如距消费地的距离、路网状况等；对具有景观及旅游价值的园地，应充分考虑景观及旅游价值对土地价格的影响；
④在评估林地价格时，应根据品种种植技术，以及各地报道相关产品的种植数据，估价对象实际种植状况，确定估价对象各品种绿化树种经过栽培后各年的平均胸径、规格。平均销售价格根据物价局以及各地省林业协会等公布的树木市场行情。
⑤用收益还原法评估果园用地地价时，应尽量消除大小年对纯收益的影响，其收益及费用收据应采用最近连续3-5年的客观平均值。
③确定平均销售价格根据以当地财政部门征收特产税计收的产品平均售价，或地方物价局认定的评估年度前3 年社会平均销售单价的收益值。
④要合理确定现有的及改进生产方式下的各品种产量和生产成本。确定产量和成本既考虑个体因素，同时要考虑常规饲养的平均水平。一般应聘请畜牧养殖管理部门或行业专业人员，根据养殖基地承载能力，养殖规模确定其平均产量。对于不不同种类的畜牧的生长特性，还应该按其生长规律、筛选与保留、市场销售方式等，按各种规格完整的生长、销售、保留的平均周期，以可供市场投放的有效销售数量作为产量。
①在评估养殖水面价格时，应首先确定估价对象类型及构成，是否包括养鱼池及其有关设施等，如果包括应充分考虑包括后对评估对象价格的影响；
③对于养殖水面应适当考虑其作为水产养殖及销售的区位条件，如距消费地的距离、路网状况等；
④采用收益还原法评估养殖水面地价时，其经营收益来源于水产品的出售收益，在测算总收益时应考虑所养殖水产的种类及其生产期等，收益及费用收据应采用连续3-5年的客观平均值。
估价对象为耕地，面积为1.0亩。经调查，当地的指定作为玉米，近三年的平均收购价格为1.30元/公斤，秸秆近三年的平均收购价格为0.11元/公斤，种子费为10.00元/公斤，花飞飞为2.48元/公斤，农药费为2.48元/公斤,农家肥为0.10元/公斤,机耕费为28.33元/公亩，劳动日工资为25.00元/日，灌溉投入为36.00元/亩，其他投入为10.00元/亩。现需要评估2012年6月该宗地30年期的承包经营权价格。
农用地的农产品年收入包括主产品收入和副产品收入。已知该实例的粮食产量为722公斤/亩，秸秆产量为543公斤/亩，计算其年收益为998.33元/亩：
结合案列的实际费用情况，该农用地生产过程中的费用投入项目有种子费、肥料费、农药费、机耕费、人工费、灌溉投入以及其他投入，对各项费用投入进行计算：
★合理确定农用地开发费，如农田平整、处理耕作层、建设农田水利设施、田间道路、田间防护林等。
土地平整:平整度应能满足农业生产的基本要求，有至少20厘米的疏松土壤的耕作层。
★在具体分析农用地的开发程度时，还应区分田块内外的情况，并根据各种农田基本设施的投资主体与评估对象的产权主体的权属利益关系确定评估设定的土地开发程度，并合理确定开发费用。
★利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)和开发周期等方面确定。
在采用市场比较法时应对应选择加油站用地成交案例而不是传统的商业用地，因传统的商业用地在容积率方面与加油站用地存在较大差异，实际并不具备可比性。
由于影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差异很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，如聚集规模，对一般商服用地看，聚集规模越大，商服用地价越高，而对加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地价越低。因此必须在评估中必须充分了解加油站特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系。一般商服用地的区位条件主要包括商业区级别、商业聚集规模、公交便捷度、交通停滞度、临街宽度等，而加油站则不同，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别，综合一点，影响加油站的区位条件主要就是交通条件或者说位置，因此应根据加油站的特点制定修正体系。
（1）社会平均数据的取得要选择类似区域内的多个加油站，通过比较分析和综合处理确定。类似区域的确定以加油站价格影响因素如：道路密度、车流量和加油站分布密度作为指标。
（2）要合理剔除收益中垄断带来的超额利润，但加油站作为一种日益众多的房地产，有些地区或区域可能因为加油站数量的过多，并不存在垄断利润或只有很少份额的垄断利润，因此，垄断利润需要根据各地加油站数量和实际状况具体分析，不宜采用固定的利润水平。剔除收益中垄断带来的超额利润方法可以通过扣除行业合理利润和采用适当的还原利率的方法来解决。其行业合理利润应以社会平均利润水平为基础，根据区域加油站经营状况，适当考虑目前加油站经营收益中的垄断收益成分，合理扣除企业经营利润。
（3）由于特许经营权是有期限限制的，因此在对含特许经营权加油站宗地评估中必须注意特许经营权期限问题：
当在估价基准日特许经营权剩余年限长于土地出让剩余年限时，宗地剩余年限应按土地出让剩余年限确定，在收益还原法评估中特许经营权取得费应按土地出让剩余年限进行加速折旧。
当在估价基准日特许经营权剩余年限短于土地出让剩余年限时，应按特许经营剩余年限和特许经营权期限后土地剩余年期分段评估，评估公式为：宗地地价（含特许经营权价值）=宗地特许经营权剩余年限内的收益价值+特许经营权期限后剩余年限土地价值的折现值。
根据委托估价方提供的《宗地平面界限图》（*****）和《规划（现状）设计条件》（*****），估价对象的土地面积为2536.68平方米，现状总建筑面积为727.40平方米。根据估价人员实地查勘，估价对象投入使用的加油站安装有加油机4台（0号柴油、93号汽油、97号汽油），储油罐4个，并配备2台发电机。
根据估价人员对武汉市同类规模加油站的调查，估价对象投入使用后月销售0号柴油100吨、93号汽油200吨、97号汽油80吨。另根据湖北省物价局发布的《省物价局转发国家发展改革委关于降低国内成品油价格的通知》（鄂价电〔2015〕28号），湖北市场汽、柴油最高销售价格如下：
根据估价人员对武汉市同类加油站的调查，成品油的成本价格约为其销售价格的80%，则燃油成本详见下表：
根据估价人员对武汉市同等规模加油站的调查，估价对象投入使用后的加油站约需聘请6名员工维护加油站的日常经营，参考行业内的平均工资水平，确定月平均工资水平为3600元/人，则加油站每年需支付员工工资总额为：
指对加油站经营活动进行的必要管理所需的费用。主要是经营过程中消耗品价值的货币支出。按销售收入的3%计算，则管理费为：
估价对象土地面积为2536.68平方米，地上建筑物的建筑面积为727.40平方米，建筑结构为砖混二等结构。根据武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知（武价房字[2004]74号）的有关法律法规，砖混二等结构房屋的重置价格标准为650元/平方米，则建筑安装工程费用为：
估价对象地上建筑物于2011年建成，根据国家建设部的部颁标准，砖混结构非生产用房建筑物的耐用年限为50年，残值率为2%，至估价期日估价对象已使用5年，尚可使用年限为45年。另根据委托估价方出具的《委托评估通知书》, 估价对象拟按现状补办出让手续，故评估中设定其土地使用权性质为出让，并按商业用地法定最高出让年限确定估价对象的土地剩余年限自估价期日起为40年（2016年1月13日至2056年1月12日），土地使用年限短于建筑物耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，其地上建筑物由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产的年限不能超过土地使用年限，而房屋的残值在使用期满时也不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回，以回收整个投资。则估价对象地上建筑物的房屋年折旧费为:
包括所需的非营业性的室外工程的建设费用，如水泥道路、绿化、加油站棚等。参考武汉市同等规模加油站建筑造价水平，确定基础设施及公共配套设施建设费为30万元，剩余可使用年限为40年，则其年折旧费为：
主要是指经营加油站所必须的各项设施，如加油机、储油罐、发电机、罩棚等。各项设施设备的年折旧费详见下表：
指加油站经营人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和增值税及附加等。根据国家及武汉市税费征收标准，详见下：
还原利率是将设备的年纯收益还原为价格的利率，其实是一种投资收益率。采用累加法确定还原利率。公式：还原利率＝安全利率＋风险调整值
安全利率取估价期日同期国家一年期存款利率1.50%，估价对象为加油站内设施设备，系统风险较高，风险调整值为7.00%。则还原利率R＝1.50%＋7.00%＝8.50%。则：
还原利率是将房地产的年纯收益还原为价格的利率，其实是一种投资收益率。本次评估采用三种方综合确定房屋还原利率：
② 用一定年期的存款利率，考虑土地投资风险、物价变动指数等综合确定，详见下表。
根据委托估价方出具的《委托评估通知书》,估价对象拟按现状补办出让手续，评估中设定估价对象的土地使用权类型为出让，并按商业用地法定最高出让年限确定估价对象的土地剩余年限自估价期日起为40年（2016年1月13日至2056年1月12日），则其剩余土地使用年限为40年。
根据委托估价方提供的《宗地平面界限图》（2011籍612B2），估价对象的土地面积为2536.68平方米，则单位面积地价为：
运用剩余法评估殡葬用地地价时，不动产总价的确定应针对不一样物业的收益模式进行分析，如殡仪馆一般为服务费，骨灰堂一般为租赁，而公墓、塔位一般为销售，还应包括殡葬用品的零售收入、墓穴管理费、塔位管理费、骨灰安放（葬）证书费等其他收入。
对于服务和租赁型物业，先采用收益还原法分别测算出其服务收益、租赁收益，将其还原成不动产售价，再加上墓地、塔位的销售收入和其他收入，测算出不动产总价。对于销售的墓穴、塔位，还应考虑其年限。如《江苏省殡葬管理办法》规定，经营性骨灰公墓的墓穴和塔陵的塔位的使用年限一般不超过20年，墓穴（塔位）的管理费一次性收取最长不得超过20年；墓穴（塔位）使用年限到期后，要求继续使用的，按有关规定办理续用手续，缴纳使用费。
经营成本是指经营者在提供殡葬服务的过程中所发生的职工薪酬、材料、燃料动力、水费等支出和各种间接费用。间接费用包括固定资产折旧、修理费等。不同服务项目的经营成本构成根据实际的服务支出科目确定，如灵堂租用成本由职工薪酬、水电费、灵堂房屋和设备折旧、日常维护费以及灵堂布置支出等构成。定型墓经营成本由墓地占用费、建造成本和运行维护成本构成。墓地占用费是指按墓穴面积分摊的地价。建造成本由墓基墓碑材料、建造人员职工薪酬等构成。运行维护成本由日常维护人员职工薪酬、水电费、固定资产折旧等构成。
期间费用是指经营者当期发生的必须从当期收入得到补偿的费用。包括经营管理部门为组织和管理殡葬服务活动而发生的管理费用、销售费用和财务费用。
评估时可以调查了解类似已建成运营的殡葬用地3-5年的财务报表，结合上述收入和成本来计算。
殡葬行业目前仍属于垄断性质的行业之一，虽然政府已逐步开放经营性殡葬服务市场，但仍存在前置审批等行政干预手段，殡葬行业既然属于垄断经营，缺乏有效的市场参与和竞争，行政垄断依然存在。因此，在确定利润率时需最大限度地考虑这一因素的影响。
殡葬用地一般位于城市郊区，且以山地为多，在计算土地取得费及相关税费时，可采用所在区域的平均取得成本测算其取得费用，并根据当地相关文件规定，缴纳相关税费，但需考虑地方政府对于殡葬用地的免税文件。
殡葬用地一般为山地，其土地开发费用相较其他城市的普通用地要高，且殡葬用地的面积一般较大，在土地开发费用的取值以及开发费用的投入上应最大限度地考虑其特殊性。
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