第三次全国国土调查（以下简称“三调”）成果已于2021年8月向社会公布，国家、各省市也从多方面推动“三调”成果在政府日常工作中的应用与共享。
2022年3月，自然资源部办公厅印发《关于以“三调”成果为基础做好建设用地审查报批地类认定的通知》（以下简称《通知》），明确了在建设用地审查报批地类认定时，要以“三调”成果为统一底图、底数，在“三调”成果基础上核实地类合法性，落实耕地“进出平衡”，这对基层开展征地前地籍调查工作提出了更高的要求。
“三调”地类。“三调”工作和后续的年度国土变更调查工作是《土地调查条例》中明确规定的“每10年进行一次全国土地调查”和“每年进行土地变更调查”，土地利用现状及变动情况是其主要的调查内容之一。同时，国家多次明确要求，在开展土地利用现状调查时“宁要数据的真实性，不要虚假的前后一致性”。由此可见，“三调”和年度变更调查中的地类成果是不受土地管理部门和来源是不是合乎法律等其他因素影响的，是本着“所见即所得”原则得出的固定时点的现状成果。
合法地类。《通知》中明确要求，建设项目用地审查报批的地类要以“三调”为基础的最新年度国土变更调查现状地类为准。在确保地类真实性的前提下，应考虑地类来源的合理、合法性。也就是说，使用的地类虽然是以“三调”地类为基础，但实际上在建设项目用地审查报批时作为依据的应是合法地类。
综上分析，建设项目用地审查报批时对于地类的认定，不是调查机构一个部门可以直接开展的，须结合征地、不动产登记、土地执法等管理部门的意见，综合分析研判，对“三调”和年度变更调查地类进行合法性审查，最终得出合法地类。
按照《通知》要求，在开展建设项目用地审查报批时，要以最新的年度变更调查数据为底图，叠加项目用地范围，得出项目用地范围内的“现状”地类，并区分不一样的情况对“现状”地类进行合法性认定。
现状为耕地或未利用地的情形。根据《通知》中关于“现状为耕地的，按照耕地地类报批”和“现状为未利用地的，按照未利用地地类报批”的要求，对于项目范围内的耕地或未利用地无须做多元化的分析研判，可直接按照当前地类报批。
但是，在实际在做的工作中还存在一些特殊情况。例如，某项目占用土地现状为荒地，在年度变更调查中的地类为未利用地，但经查询该地块历史上为集体建设用地，并办理过用途为工业的土地登记手续，只是因为废弃多年，现场已看不出建设痕迹。对此类地块，作者觉得，应结合不动产登记情况，在不动产登记资料中可充分证明该建设用地合法性的情况下，将登记范围内的土地地类认定为建设用地，并在地籍调查报告中予以说明。
现状为耕地以外的其他农用地的情形。按照《通知》的要求，现状为耕地以外的其他农用地、农业设施建设用地的，凡上一年度国土变更调查为耕地且未落实耕地“进出平衡”的，按照耕地地类报批，应依法落实耕地占补平衡。对于如何认定合法地类，应该分以下3种情况。一是上一年度变更调查为耕地且未落实耕地“进出平衡”的，应按照耕地认定地类。二是上一年度变更调查为耕地但已落实耕地“进出平衡”的，此类情况在《通知》中没有明确说明，作者觉得，可按照本年度变更调查现状认定地类。三是上一年度变更调查不是耕地的，可按照本年度变更调查现状认定地类。
在征地前地籍调查遇到此类情况时，调查人员不掌握耕地落实“进出平衡”情况，应注意及时征求耕地保护部门的意见。
现状为建设用地的情形。按照《通知》的要求，有合法来源的，按照建设用地地类报批；无合法来源的，按照建设占用时的国土变更调查（土地变更调查）的实际地类报批，应加强对于现状为建设用地土地的合法性审查，应及时征求土地征收、不动产登记、土地执法等有关部门的意见，若能够查询到不动产登记成果、土地征收成果等可以充分证明建设用地合法来源的材料，则可按照建设用地认定地类。若无法证明建设用地合法性，则需地籍调查测绘机构按照由新到旧的顺序，逐年核对年度变更调查成果，直至项目范围内不存在建设用地为止。在此类情况的地籍调查工作过程中，作者觉得有以下3个细节需要注意。
一是现状建设用地存在部分有合法来源、部分无合法来源的情况。作者觉得，可叠加有合法来源的范围数据，此部分按建设用地认定，其余无合法来源的逐年核对，按照建设占用时的现状来认定地类。
二是无合法来源的现状建设用地存在逐年建设的情况。作者觉得，可按照由新到旧的顺序，逐年按照当年现在的状况进行认定，直至项目范围内不存在建设用地为止。
三是无合法来源的现状建设用地因建设久远无法核实的情况。受技术条件和现有历史资料的限制，笔者所掌握的最早一版地籍调查成果为“90详查”成果，实际工作中存在无合法来源的现状建设用地，经逐年核对直至“90详查”均为建设用地的情况，导致没办法按照《通知》中关于“无合法来源的，按照建设占用时的国土变更调查（土地变更调查）的实际地类报批”的要求认定地类。此类情况因年代久远，无法举证其合法性，也无法认定建设用地不合法，作者觉得，宜按照建设用地认定地类。
在编写地籍调查成果地类部分时，建议先说明最新年度国土变更调查现状地类情况，再对合法性核实过程和地类变动情况进行描述，最后写清核实后的最终地类情况和相应面积，便于征地部门使用调查成果。
建设用地审查报批地类认定工作涉及多部门，调查部门不能武断地仅依自身掌握的历年调查成果对合法地类进行认定，必须要会同其他土地管理部门进行联合审查，同时满足属地政府或用地单位自我举证的诉求。
《中国不动产》（月刊）创刊于2015年1月。国内统一连续出版物号为CN10-1292∕F，国际标准刊号ISSN2095－9265。
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