2024-05-24 19:42 新闻中心
12月5日，据自然资源部网站消息，自然资源部近日印发《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》。
指导意见要求加强养老服务设施用地服务和监管，严格限制养老服务设施用地变更用途。详细规划确定的养老服务设施用地，未经履行法定修改程序不得随意改变土地用途。
1，养老服务设施用地是指专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管照护、医疗卫生等服务的房屋和场地设施所使用的土地，包括敬老院、老年养护院、养老院等机构养老服务设施的用地，养老服务中心、日间照料中心等社区养老服务设施的用地等。
2，对土地用途确定为社会福利用地，以出让方式供应的，出让年限不允许超出50年；以租赁方式供应的，租赁年限不允许超出20年。
3，养老服务设施与其他功能建筑兼容使用同一宗土地的，根据主用途确定该宗地土地用途和土地使用权出让年期。
4，新建城区和新建居住（小）区要按照相应国家标准规范，配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收。对不符合规划条件、养老服务设施规划设计标准和规范要求的，不予核发建设工程规划许可证，不予通过规划核实。
5，以出让方式供应的社会福利用地，出让底价可按不低于所在级别公共服务用地基准地价的70%确定。
6，农村集体经济组织可依法使用本集体经济组织所有的建设用地自办或以建设用地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同举办养老服务设施。
2019年11月27日，自然资源部发布了《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》（以下简称“2019文”）。2014年4月17日原国土资源部发布的《养老服务设施用地指导意见》（以下简称“2014文”）完成了它的历史使命。梳理前后两个指导意见，我们大家可以看出养老服务设施用地政策的发展的新趋势，对民营资本开展养老服务设施建设会有较大帮助。
养老服务设施用地是指专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管照护、医疗卫生等服务的房屋和场地设施所使用的土地，包括敬老院、老年养护院、养老院等机构养老服务设施的用地，养老服务中心、日间照料中心等社区养老服务设施的用地等。
专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。
1.为了配合医养结合政策，2019文将养老服务设施用地的功能中增加了“医疗卫生”。养老机构开办的医疗机构、内设的医疗机构使用的土地也为养老服务设施用地。
2.2019文明确了社区养老服务设施用地也属于养老服务设施用地，而不仅指机构养老使用的土地。
供应养老服务设施用地，应当依据详细规划，对照《土地利用现状分类》国家标准确定土地用途，根据法律和法规和相关文件的规定确定土地使用权出让年期等。养老服务设施与其他功能建筑兼容使用同一宗土地的，根据主用途确定该宗地土地用途和土地使用权出让年期。对土地用途确定为社会福利用地，以出让方式供应的，出让年限不允许超出50年；以租赁方式供应的，租赁年限不允许超出20年。
养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。
依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。
养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不允许超出同类用途土地出让最高年期。
1.由于国家标准《土地利用现状分类》在2018年进行了修改，将原“医卫慈善用地”细分为“医疗卫生用地”、“社会福利用地”。2019文取消了将养老服务设施用地确定为医卫慈善用地的规定。
2. 2019文明确养老服务设施与其他功能建筑兼容使用同一宗土地的，根据主用途确定该宗地土地用途和土地使用权出让年期。
3.2014文没有明确规定租赁方式供地的租赁期限。2019文则确定为不超过20年，可能是考虑到合同法关于租赁合同中租赁期限不能超过20年，超过20年的部分无效的规定而做出的调整。
各地要强化国土空间规划统筹协调作用，落实“多规合一”，在编制市、县国土空间总体设计时，应该依据本地区人口结构、老龄化发展的新趋势，因地制宜提出养老服务设施用地的规模、标准和布局原则。对现状老龄人口占比较高和老龄化趋势较快的地区，应适当提高养老服务设施用地比例。各级自然资源主管部门在组织对国土空间总体设计进行审核检查时要严格把关，确保养老服务设施用地规模达标、布局合理。
2.根据国务院《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）的规定，各地在制定城市总体设计、控制性详细规划时，一定要按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设置养老服务设施。
编制详细规划时，应落实国土空间总体规划有关要求，最大限度地考虑养老服务设施数量、结构和布局需求，对独立占地的养老服务设施要明确位置、指标等，对非独立占地的养老服务设施要明确内容、规模等要求，为项目建设提供审核依据。新建城区和新建居住（小）区要按照相应国家标准规范，配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收。已建成城区养老服务设施不足的，应结合城市功能优化和有机更新等统筹规划，支持盘活利用存量资源改造为养老服务设施，保证老年人就近养老需求。
1.根据国务院《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）的规定，凡新建城区和新建居住（小）区，要按规定要求配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用；凡老城区和已建成居住（小）区无养老服务设施或现有设施未达到规划和建设指标要求的，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施，不得挪作他用。
市、县自然资源主管部门要严格审查新建住宅项目的建设工程设计的具体方案等，对不符合规划条件、养老服务设施规划设计标准和规范要求的，不予核发建设工程规划许可证，不予通过规划核实。
1.这是一个新的要求。新建住宅项目对配套的养老服务设施需要满足规划的设计标准和规范要求。
市、县自然资源主管部门应该依据本地区养老服务需求，分阶段供应国土空间总体设计和详细规划确定的养老服务设施用地，并落实到年度建设用地供应计划，做到应保尽保。具备条件的地区，可在建设用地供应计划中明确拟供应养老服务设施用地的宗地位置、面积、用途等。涉及新增建设用地的，在土地利用年度计划中优先予以安排。
新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体设计和城乡规划的，应当在土地利用年度计划指标中优先予以安排。
养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合标准要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。
1.2019文更强调的是养老服务设施的供地计划编制，不再局限于具体的供地规定。
敬老院、老年养护院、养老院等机构养老服务设施用地一般应单独成宗供应，用地规模原则上控制在3公顷以内。出让住宅用地涉及配建养老服务设施的，在土地出让公告和合同中应当明确配建、移交的养老服务设施的条件和要求。鼓励养老服务设施用地兼容建设医卫设施，用地规模原则上控制在5公顷以内，在土地出让时，可将项目配套建设医疗服务设施要求作为土地供应条件并明确不得分割转让。
新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施，依据规划用途可以划分为不同宗地的，应当先行分割成不同宗地，再按宗供应；不能分宗的，应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式。
新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下。有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不允许超出5公顷。新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施用地，应当在《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》中予以特别说明，应明确配建的面积、容积率、开发投资条件和开发建设周期，以及建成后交付、运营、管理、后续监管的方式等。
1.2019文比2014文较大的变化在于有关新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施用地的规定。2014文要求在《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》中予以特别说明，应明确配建的面积、容积率、开发投资条件和开发建设周期，以及建成后交付、运营、管理、后续监管的方式等。而在2019文中规定了在土地出让公告和合同中应当明确配建、移交的养老服务设施的条件和要求，对建成后的交付等内容不再做具体要求。
市、县自然资源主管部门应结合养老服务设施用地规划布局和建设用地供应计划统筹安排，充分保障非营利性养老服务机构划拨用地需求。以划拨方式获得国有建设用地使用权的，非营利性养老服务机构可凭登记机关发给的社会服务机构登记证书和其他法定材料，对所在地的市、县自然资源主管部门提出建设用地规划许可申请，经有建设用地批准权的人民政府批准后，市、县自然资源主管部门同步核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书。鼓励非营利性养老服务机构以租赁、出让等有偿使用方式获得国有建设用地使用权，支持政府以作价出资或者入股方式提供土地，与社会资本共同投资建设养老服务项目。
经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后，可以办理协议出让（租赁）土地手续，补缴土地出让金（租金）。但法律和法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。
1.按照2019文，政策规定是要“充分保障”非营利性养老服务机构用地需求。这在2014文中是不存在的。
2.2019文提出鼓励非营利性养老服务机构以租赁、出让等有偿使用方式获得国有建设用地使用权。
3、2019文提出支持政府以作价出资或者入股方式提供土地，与社会资本共同投资建设养老服务项目。这是PPP模式在养老服务设施中应用，也是对一些地方试点经验的肯定。
对单独成宗供应的营利性养老服务设施用地，应当以租赁、先租后让、出让方式供应，鼓励优先以租赁、先租后让方式供应。国有建设用地使用权出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地只有一个意向用地者的，市、县自然资源主管部门可按照协议方式出让（租赁）；有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让（租赁）。
营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时，不可以设置要求竞买人具备相关资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或资信等级等作为出让条件。
为降低营利性养老服务机构的建设成本，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。市县国土资源管理部门与用地者应当签订养老服务设施用地租赁合同，约定租赁国有建设用地的出租人和承租人、地块的位置、用途、面积、空间范围、容积率、租期、租金标准及调整时间和方式、到期处置与续期或出让等内容。
2.对比2014文减少了一些比较细节化的规定。我们大家都认为这一些细节化的规定没有写在文件里，不意味着实践中可以不按此操作，而是文件的行文不再拘泥于细节。
以出让方式供应的社会福利用地，出让底价可按不低于所在级别公共服务用地基准地价的70%确定；基准地价尚未覆盖的地区，出让底价不能低于当地土地取得、土地开发客观费用与相关税费之和。以租赁方式供应的社会福利用地，由当地人民政府制定最低租金标准，并在土地租赁合同中明确租金调整的时间间隔和调整方式。
1.这一条内容在2014文中没有规定。该条文为养老服务设施用地的出让、租赁价格提供了指引，确保国有资产不流失，规定了最低限价。而土地租赁价格没有最低限价，授权给当地人民政府制定。
土地使用权人申请改变存量土地用途用于建设养老服务设施，经审查符合详细规划的，市、县自然资源主管部门应依法依规办理土地用途改变手续。建成的养老服务设施由非营利性养老机构使用的，原划拨土地可继续划拨使用，原有偿使用的土地可不增收改变规划条件的地价款等；不符合划拨条件的，原划拨使用的土地，经市、县人民政府批准，依法办理有偿使用手续，补缴土地出让价款；原有偿使用的土地，土地使用权人可以与市、县自然资源主管部门签订国有建设用地有偿使用合同改变协议或重新签订合同，调整有偿使用价款。
对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。在符合规划的前提下，在已建成的居住小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款。若后续调整为营利性养老服务设施的，应补缴相应土地价款。
（2）如果建成的养老服务设施由非营利性养老机构使用的，原划拨土地可继续划拨使用；不符合划拨条件的，原划拨使用的土地，经市、县人民政府批准，依法办理有偿使用手续，补缴土地出让价款；
（3）如果建成的养老服务设施由非营利性养老机构使用的，原有偿使用的土地可不增收改变规划条件的地价款等。土地使用权人可以与市、县自然资源主管部门签订国有建设用地有偿使用合同改变协议或重新签订合同，调整有偿使用价款。
2.这里必须要格外注意的是，“建成的养老服务设施由非营利性养老机构使用”并未规定土地使用权人必须登记为非营利性养老机构。所以营利性企业也能取得土地，建设养老服务设施，然后出租给非营利性养老机构使用。这也是符合本条规定的。
鼓励利用商业、办公、工业、仓储存量房屋以及社区用房等举办养老机构，所使用存量房屋在符合详细规划且不改变用地主体的条件下，可在五年内实行继续按土地原用途和权利类型适用过渡期政策；过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体手续的，新用地主体为非营利性的，原划拨土地可继续以划拨方式使用，新用地主体为营利性的，可以按新用途、新权利类型、市场行情报价，以协议方式办理，但有偿使用合同和划拨决定书以及法律和法规等明确应当收回土地使用权的情形除外。
企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等做改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。
1.2019文对2014文规定存量资源用于建设养老服务设施的过渡期政策适用条件进行了规定。2014文规定需要“规划批准”。而2019文变更为了两个条件，第一个是存量房屋符合详细规划，第二个是不改变用地主体。
2.2019文补充规定了过渡期满后涉及用地主体变更时怎么样处理的规定，为2014文有效期五年期满后政策的延续性提供了依据。
农村集体经济组织可依法使用本集体经济组织所有的建设用地自办或以建设用地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同举办养老服务设施。符合国土空间规划和用途管制要求、依法取得的集体经营性建设用地，土地所有权人可根据集体经营性建设用地的有关法律法规，依法通过出让、出租等方式交由养老服务机构用于养老服务设施建设，双方签订书面合同，约定土地使用的权利义务关系。鼓励盘活利用乡村闲置校舍、厂房等建设敬老院、老年活动中心等乡村养老服务设施。
农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。
1.2019文明确“支持”利用集体建设用地发展养老服务设施。政策的口径发生了变化。
2.2019文大大扩大了利用集体建设用地发展养老服务设施的政策空间。2014文仅规定为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施，而且仅可以举办非营利性养老服务设施。2019文对这两项限制均予以取消。
3.特别值得指出的是，在《土地管理法》作出修改之后，2019文规定了在符合国土空间规划和用途管制要求、依法取得的集体经营性建设用地，土地所有权人可根据集体经营性建设用地的有关法律法规，依法通过出让、出租等方式交由养老服务机构用于养老服务设施建设，双方签订书面合同。这将会是集体土地用于养老服务设施的一重大政策利好。
单独成宗的养老服务设施用地应当整宗登记，不得分割登记。新建居住小区配套养老服务设施竣工后办理首次登记的，配套养老服务设施依据有关法律法规或者约定正式移交后办理转移登记的，营利性养老机构以有偿取得的土地、设施等资产进行抵押、商业银行向产权明晰的民办养老机构发放资产（设施）抵押贷款办理不动产抵押登记的，整合闲置设施改造为养老服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应积极予以办理。
在核发国有建设用地划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当作出以下规定或者约定：
（三）签订出让合同和租赁合同时，应当约定出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权。划拨建设用地要设定抵押权，在核发划拨决定书时，应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权，设定房地产抵押权的建设用地使用权是以划拨方式获得的，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿；
（四）养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40平方米以内；
（五）向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过5年，期限届满，原承租人有优先承租权。
1.相较于2014文，2019文取消了两项对养老服务设施建设较为重要的限制：
（1）取消了“对养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40平方米以内”的限制。这在某种程度上预示着养老服务设施的建设能够准确的通过市场需求，建设或大或小的老年公寓、宿舍等居住用房。
（2）取消了“向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过5年，期限届满，原承租人有优先承租权”的限制。这为养老服务设施的建设快速回流资金提供的政策支持。建设方可以在合同法规定的20年以内确定租赁期限。
2.2019文特别规定“营利性养老机构以有偿取得的土地、设施等资产进行抵押、商业银行向产权明晰的民办养老机构发放资产（设施）抵押贷款办理不动产抵押登记的，不动产登记机构应积极予以办理”。这回应了国务院办公厅《关于推进养老服务发展的意见》（〔2019〕5号）“探索允许营利性养老机构以有偿取得的土地、设施等资产进行抵押融资”，是解决营利性养老机构融资难问题的一个利器。
详细规划确定的养老服务设施用地，未经履行法定修改程序不得随意改变土地用途。养老服务机构因自身原因不会再使用养老服务设施用地，属于划拨用地的，由市、县政府收回国有建设用地使用权，根据其取得成本、地上建筑物价格评估结果对原土地使用权人给予补偿；属于有偿方式用地的，可以整体转让继续用于养老服务，原土地有偿使用合同中约定的义务由受让人承担，或者由政府收回国有建设用地使用权并给予合理补偿。本文件发布前，土地使用者依法取得的养老服务设施用地，继续按划拨决定书规定或者合同约定管理。
在核发国有建设用地划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当作出以下规定或者约定：
（二）不得改变规划确定的土地用途，变更用途用于住宅、商业等房地产开发的，由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权;
1.2019文重申了养老服务设施用地的土地用途必须履行法定程序能变更。这里的法定程序是指需要调整详细规划。
2.2019文补充规定了养老服务机构因自身原因不会再使用养老服务设施用地之后的后续处置政策。这是完善了2014文的规定。
市、县自然资源主管部门应当在国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书中明确配建养老服务设施的面积、开发投资条件和开发建设周期，以及建成后交付、运营、管理、监管方式等。各级自然资源部门要热情参加跨部门养老服务综合监管制度建设，与有关部门建立养老服务设施规划和用地协同监督管理机制。养老服务机构用地情况应当纳入土地市场信用体系，实施守信激励、失信惩戒。
1.这是国务院“放、管、服”改革在养老服务设施用地中的具体体现，接下来定会更侧重监管。
2014文在养老服务设施用地方面以规划部门的审批为基本依据，而2019文则更强调的是国土空间规划、详细规划。有规划是前提，没有相应规划的就不存在养老服务设施的供地条件。
如2014文中有关老年居住用房建筑面积、租赁期限的规定，在2019文中就没有相关规定了。
2014文中没有规定存量资源建设养老服务设施过渡期满之后怎么样处理、养老服务机构因自身原因不会再使用养老服务设施用地之后的后续处置政策等事项都没有规定。2019文则对此予以明确。
2019文对集体土地用于建设养老服务使用了“支持”的政策口径，而且在集体土地用于建设养老服务设施方面能采用的方式也几乎涵盖了目前能采用的各种方式。想必接下来用集体土地建设养老服务设施会较大发展。（本文转载自：侯二朋 养老法律资讯，如有侵权第一时间删掉）
各省、自治区、直辖市及计划单列市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源主管部门，部有关直属单位，各派出机构，部机关各司局：
为深入贯彻习对加快养老产业高质量发展的重要指示批示精神，认真落实《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》（〔2019〕5号）的工作部署，围绕居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系建设，合理规划养老服务设施空间布局，切实保障养老服务设施用地，促进养老服务发展，现提出以下指导意见。
（一）明确养老服务设施用地范围。养老服务设施用地是指专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管照护、医疗卫生等服务的房屋和场地设施所使用的土地，包括敬老院、老年养护院、养老院等机构养老服务设施的用地，养老服务中心、日间照料中心等社区养老服务设施的用地等。
（二）依法依规确定土地用途和年期。供应养老服务设施用地，应当依据详细规划，对照《土地利用现状分类》国家标准确定土地用途，根据法律和法规和相关文件的规定确定土地使用权出让年期等。养老服务设施与其他功能建筑兼容使用同一宗土地的，根据主用途确定该宗地土地用途和土地使用权出让年期。对土地用途确定为社会福利用地，以出让方式供应的，出让年限不允许超出50年；以租赁方式供应的，租赁年限不允许超出20年。
（三）保障养老服务设施规划用地规模。各地要强化国土空间规划统筹协调作用，落实“多规合一”，在编制市、县国土空间总体设计时，应该依据本地区人口结构、老龄化发展的新趋势，因地制宜提出养老服务设施用地的规模、标准和布局原则。对现状老龄人口占比较高和老龄化趋势较快的地区，应适当提高养老服务设施用地比例。各级自然资源主管部门在组织对国土空间总体设计进行审核检查时要严格把关，确保养老服务设施用地规模达标、布局合理。
（四）统筹落实养老服务设施规划用地。编制详细规划时，应落实国土空间总体规划有关要求，最大限度地考虑养老服务设施数量、结构和布局需求，对独立占地的养老服务设施要明确位置、指标等，对非独立占地的养老服务设施要明确内容、规模等要求，为项目建设提供审核依据。新建城区和新建居住（小）区要按照相应国家标准规范，配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收。已建成城区养老服务设施不足的，应结合城市功能优化和有机更新等统筹规划，支持盘活利用存量资源改造为养老服务设施，保证老年人就近养老需求。
（五）严格养老服务设施规划许可和核实。市、县自然资源主管部门要严格审查新建住宅项目的建设工程设计的具体方案等，对不符合规划条件、养老服务设施规划设计标准和规范要求的，不予核发建设工程规划许可证，不予通过规划核实。
（六）规范编制养老服务设施供地计划。市、县自然资源主管部门应该依据本地区养老服务需求，分阶段供应国土空间总体设计和详细规划确定的养老服务设施用地，并落实到年度建设用地供应计划，做到应保尽保。具备条件的地区，可在建设用地供应计划中明确拟供应养老服务设施用地的宗地位置、面积、用途等。涉及新增建设用地的，在土地利用年度计划中优先予以安排。
（七）明确用地规划和开发利用条件。敬老院、老年养护院、养老院等机构养老服务设施用地一般应单独成宗供应，用地规模原则上控制在3公顷以内。出让住宅用地涉及配建养老服务设施的，在土地出让公告和合同中应当明确配建、移交的养老服务设施的条件和要求。鼓励养老服务设施用地兼容建设医卫设施，用地规模原则上控制在5公顷以内，在土地出让时，可将项目配套建设医疗服务设施要求作为土地供应条件并明确不得分割转让。
（八）依法保障非营利性养老服务机构用地。市、县自然资源主管部门应结合养老服务设施用地规划布局和建设用地供应计划统筹安排，充分保障非营利性养老服务机构划拨用地需求。以划拨方式获得国有建设用地使用权的，非营利性养老服务机构可凭登记机关发给的社会服务机构登记证书和其他法定材料，对所在地的市、县自然资源主管部门提出建设用地规划许可申请，经有建设用地批准权的人民政府批准后，市、县自然资源主管部门同步核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书。鼓励非营利性养老服务机构以租赁、出让等有偿使用方式获得国有建设用地使用权，支持政府以作价出资或者入股方式提供土地，与社会资本共同投资建设养老服务项目。
（九）以多种有偿使用方式供应养老服务设施用地。对单独成宗供应的营利性养老服务设施用地，应当以租赁、先租后让、出让方式供应，鼓励优先以租赁、先租后让方式供应。国有建设用地使用权出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地只有一个意向用地者的，市、县自然资源主管部门可按照协议方式出让（租赁）；有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让（租赁）。
（十）合理确定养老服务设施用地供应价格。以出让方式供应的社会福利用地，出让底价可按不低于所在级别公共服务用地基准地价的70%确定；基准地价尚未覆盖的地区，出让底价不能低于当地土地取得、土地开发客观费用与相关税费之和。以租赁方式供应的社会福利用地，由当地人民政府制定最低租金标准，并在土地租赁合同中明确租金调整的时间间隔和调整方式。
（十一）规范存量土地变更用途和收益管理。土地使用权人申请改变存量土地用途用于建设养老服务设施，经审查符合详细规划的，市、县自然资源主管部门应依法依规办理土地用途改变手续。建成的养老服务设施由非营利性养老机构使用的，原划拨土地可继续划拨使用，原有偿使用的土地可不增收改变规划条件的地价款等；不符合划拨条件的，原划拨使用的土地，经市、县人民政府批准，依法办理有偿使用手续，补缴土地出让价款；原有偿使用的土地，土地使用权人可以与市、县自然资源主管部门签订国有建设用地有偿使用合同改变协议或重新签订合同，调整有偿使用价款。
（十二）利用存量资源建设养老服务设施实行过渡期政策。鼓励利用商业、办公、工业、仓储存量房屋以及社区用房等举办养老机构，所使用存量房屋在符合详细规划且不改变用地主体的条件下，可在五年内实行继续按土地原用途和权利类型适用过渡期政策；过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体手续的，新用地主体为非营利性的，原划拨土地可继续以划拨方式使用，新用地主体为营利性的，可以按新用途、新权利类型、市场行情报价，以协议方式办理，但有偿使用合同和划拨决定书以及法律和法规等明确应当收回土地使用权的情形除外。
（十三）支持利用集体建设用地发展养老服务设施。农村集体经济组织可依法使用本集体经济组织所有的建设用地自办或以建设用地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同举办养老服务设施。符合国土空间规划和用途管制要求、依法取得的集体经营性建设用地，土地所有权人可根据集体经营性建设用地的有关法律法规，依法通过出让、出租等方式交由养老服务机构用于养老服务设施建设，双方签订书面合同，约定土地使用的权利义务关系。鼓励盘活利用乡村闲置校舍、厂房等建设敬老院、老年活动中心等乡村养老服务设施。
（十四）规范养老服务设施登记。单独成宗的养老服务设施用地应当整宗登记，不得分割登记。新建居住小区配套养老服务设施竣工后办理首次登记的，配套养老服务设施依据有关法律法规或者约定正式移交后办理转移登记的，营利性养老机构以有偿取得的土地、设施等资产进行抵押、商业银行向产权明晰的民办养老机构发放资产（设施）抵押贷款办理不动产抵押登记的，整合闲置设施改造为养老服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应积极予以办理。
（十五）严格限制养老服务设施用地变更用途。详细规划确定的养老服务设施用地，未经履行法定修改程序不得随意改变土地用途。养老服务机构因自身原因不会再使用养老服务设施用地，属于划拨用地的，由市、县政府收回国有建设用地使用权，根据其取得成本、地上建筑物价格评估结果对原土地使用权人给予补偿；属于有偿方式用地的，可以整体转让继续用于养老服务，原土地有偿使用合同中约定的义务由受让人承担，或者由政府收回国有建设用地使用权并给予合理补偿。本文件发布前，土地使用者依法取得的养老服务设施用地，继续按划拨决定书规定或者合同约定管理。
（十六）加强养老服务设施规划和用地监管。市、县自然资源主管部门应当在国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书中明确配建养老服务设施的面积、开发投资条件和开发建设周期，以及建成后交付、运营、管理、监管方式等。各级自然资源部门要热情参加跨部门养老服务综合监管制度建设，与有关部门建立养老服务设施规划和用地协同监督管理机制。养老服务机构用地情况应当纳入土地市场信用体系，实施守信激励、失信惩戒。
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