乡村振兴的核心资源是土地。所有关于乡村振兴的投资项目，都是以土地的研究和应用价值为基础的。过去，与过去“国有建设用地”的获取方法不一样，目前中国对于“集体土地”的政策与应用，是一种全新的理念。因此，
目前很多的农村开发，最后都是因为法规出问题，产生产权不清晰、资产隶属关系不清晰等问题，结果造成投资项目失败，甚至血本无归，还惹上一堆官司。
首先看集体建设用地分类：第一是村集体的经营性建设用地；第二是宅基地；第三是村集体的服务业用地。
首先看服务业用地：无商业经济价值，也就没有资产的属性，没有投资的价值；经营性用地和宅基地成为目前使用的基本方向。
其次看农村集体建设用地：村集体的经营性建设用地是村集体为发展产业而申请的经营性建设用地。这个建设用地有三类地：一类是过去的村集体企业、村办企业的公共用地；第二类是过去做一些养殖场等能够经营性用地；第三类是重新申报的经营性建设用地，其申报渠道是经村集体申请，然后通过规划，再由县级人民政府批准后予以使用。
再次看宅基地：依照国家多年的法规，宅基地只可以在村集体和村民之间进行买卖和流转、买卖和交易，资产的所有权，资产的权益方面受到限制。
从村集体建设用地的获取方式上看，企业或个人一定要通过村民个人、村民代表、村集体和县级人民政府这几个程序，实行协议/法律的关系，才能成为合法有效方式。
但是最近两年，国家在集体建设用地方面做了些试验，其目的是国家希望集体建设用地能够入市；其方式是，只交易企业，不交易个人，迎合了国家政府针对城市企业和城市资本下乡，实行合作开发、联建联营的方式。其不足之处就是缺少一个原则：与公司能够实行股权合作、入股、租赁的方式。
就是说，如果我们作为市民或者城市企业、或者是一个合法工商注册企业去经营的时候，对土地入股方式、土地租赁方式或者个别地区实行企业化运作的集体土地交易方式时，一定要和村民、村集体进行工商资本注册的企业化运作模式，这个才是是合法有效的；特别必须要格外注意，对于个人的交易租赁，要谨慎，有很多地方政府不认可。
对于没有资产属性的村集体服务业用地，比如说村委会、办公，包括医疗室、图书室，投资要谨慎。因为它是不能做商业应用，虽然是集体建设用地，但是他没有资产属性，没有商业可利用空间和商业经济价值，很大可能投资进去之后，最后无任何回报。
除建设用地之外，乡村振兴目前新的论调，更多谈的是产业用地，如一般农田，四荒地。必须要格外注意的是四荒地是可以做一些商业开发，但是必须是规划先行，申报土地。
四荒土地和一般耕地是能轻松实现乡村旅游发展模式，比如说花园、果园、度假房，做一下环境非常好的休闲乐园是可以的。但是基本农田，大家必须要注意，从目前国家法规来讲，基本农田是口粮田，只能做农林产业的升级，如果转型的时候带着旅游的还是要小心，建房子违法。
想做资本化道路的投资企业一定不能土地违法。乡村投资、旅游或健身项目，一定是一般农地（一般耕地和四荒地）。绝对不可触碰基本农田即口粮田。包括基本农田种植花草从现在法规都不行，现在有的省份，比如山西省，搞了一个策略就是相当于把这个口粮田减下来，可以种一些花花草草种些果树，来实现乡村旅游发展，但这必须经政府审批，不能乱用。
小结：以上就是土地的应用方式，如何运用土地是一个很重要方面，要注意，不管是通过规划、通过协议，通过租赁、通过股权合作，不管通过什么方式一定要保证合法有效。土地性质搞不明白就是会造成土地违法、叫停，将来造成重大损失。
