2024-06-06 13:26 工业建筑
每一次重大危机，都会促动相关行业发生缓慢而深刻的变革。2003年SARS病毒令房地产行业摈弃了天井式设计，板楼开始盛兴，并且楼栋排污水管的安全设计也进行了革新。
这次新冠疫情，也同样暴露出住宅的一些重要缺陷，我们也可预期，未来的住宅需求也将会发生一些重要变化——在住宅的“投资价值”和“居住价值”的权重之间，天平将适度向后者倾斜，“健康住宅”将成为房企设计革新的主攻方向。
对不同的房企而言，危机是一块“试金石”，试出了哪些是优质房企哪些是普通房企。尤其是那些之前数年就已经在坚持进行产品研发创新的开发商而言，危机的来袭，令他们坚持数年的“产品主义”得到了验证、认可，进而让他们更有机会引领行业变革。
这个春节，全民都关在家里进行自我隔离。对住宅的使用从来就没这样长期而频繁过，相应，居住空间设计的一些缺陷也都快速的暴露了出来。这些缺陷，有些能够最终靠再次装修改变，而有些只能换房子——比如通风、采光、无小区、物业服务差等。
来自研究机构赛拉维的调查证明了这一点，疫情对居住的冲击比想象得大，高达56%的家庭产生了“立马换房”的冲动。
可以预期，在疫情之后，在需求自然恢复之外，我们还将要面对一波新的改善性换房的需求释放——那将会促动房地产市场更快的复苏。
结合一些研究调查和我自己的感受，我认为疫情暴露出住宅的核心缺陷在于：健康程度不足，无法与疫情的要求匹配。
显而易见，疫情过后，公众对个人卫生和健康的重视程度将会达到历史上最新的记录，如此，房地产从业者需要仔细考虑的是，产品有没有跟上？
上周我复盘了香港著名毒楼淘大花园的传播路径《，仅仅是因为地漏存水弯设计的不合理，以及楼栋天井设计导致的空气不流通，就导致出现了巨大悲剧。而这次，广州、香港也都有楼栋感染的案例，万幸没有悲剧再演。
但显然对单体建筑规划设计的科学性提出了更加高的要求，而这些是很难通过再次装修改变的。
比如，保证有充足的阳光与良好的通风，这是住宅设计最基本的物理性能，这场疫情对日照与通风也提出了更多的需求，但，显然并不是所有的住宅都能够满足。
再如，并非是很多小区都采用了先进的技术杜绝病毒通过气溶胶垂直传播，天井式的不流通设计依然常见。对这样的房子，没有太好的办法，只能换。
我注意到，这次疫情，大家集中反映的一个矛盾是，希望可以有独立玄关，这样就可以在门口处完成消毒。就算是平时，独立玄关也能够更好的起到非常好的健康保障作用。
另一个是功能分区，太多人选择在家办公，导致工作、生活都挤在一个空间，对房屋的要求就更多了，房子能不能能做到动静分区、脏净分区、干湿分区等等，都会影响到居住体验。
2月初，广州疾控中心监测到，在一名确诊患者家中门把手上发现了新冠病毒核酸，让“无触碰”接触燃了起来。
我之前举的例子，很多小区干了一件事，单元大堂门在疫情期间只开不关了，这样做才能够避免业主触碰。但业主显然是希望从小区大门——单元大门——电梯厅——入户门这个全程都能“无触碰”。现有的技术已在进步，但还不足够。未来，“智能科技”将会成为“健康社区”的重要组成部分和增值卖点。
物业是社区的第一道防线，这次疫情防控实质也是物业公司的“分水岭”，很多物业公司的问题一下子被暴露出来。2月5日，山东一家物管成为首家因疫情防控不力被列入黑名单的公司。我后台也有个住在世界500强房企小区的粉丝留言说，“每平米3.2元的物业费，一个保安站岗，无口罩无测温枪，一个拖把拖完全栋楼，无门禁系统……看到人家的物业都想哭”。
我之前也在文章里说，在这种特殊时期，好的社区物业服务能救人命，而差的物业服务能要人命，《》。能预见，疫情过后，物业服务的品质在房屋购买中的权重将会快速上升。事实上，物业服务本身就是决定小区入伙之后物业长期保值增值的最重要决定因素，只是之前大部分时候它被轻视了。
我想疫情后，受创最大的会是这类物业——单栋楼无小区、高梯户比的酒店类公寓（比如2梯18户那种）。大家都呆在家里，小区有没有充足的公共空间，能不能跑步运动，能不能遛娃，很重要。没有小区的单栋楼，就是一个鸽子笼。另外，高梯户比会明显地增加人群的接触风险，无论是电梯间，还是楼道内。这样的房子也没有很好的方法，只能换。
疫情中暴露出来的住宅缺陷，恰恰是未来行业革新的方向。如上所言，疫情过后，买房人的需求将转向“健康宜居”。也就是说，在住宅的“地段论”（对应增值性），与“产品论”（对应宜居性）之间，会出现一些重要调整，后者在购买中的价值权重将会上升。
这是需求端即将发生的最重要的变化，而这个变化对不同的开发商带来的影响显著不同。对那些在过往数年坚持“产品主义”思维的开发商——尤其是以高端住宅为代表的开发商而言，这次危机所产生的需求变化，是对他们过往坚持的最大认可，他们也将更有机会胜出。而原来过度追求速度而忽视产品质量的房企，会快速落后。
我们可以以中国金茂这家头部房企为例，来做一些解读，金茂在本周一举办了一个“温暖安家计划”的线上发布会，在这个发布会上，金茂正式也提出了自己的产品主张——他们都以为，未来，房地产的新趋势将会转向：“健康生活”、“品质社区”、“物业服务”。
这个判断，和我长期以来的思考是完全一致的，我在之前讨论“何为房企的核心竞争力”时一再强调：中国房企未来真正的“新赛道”，不是从“增量开发”转入“存量运营”，而是“产品和服务的竞争”。在需求发生明显的变化的前提下，开发商必须要建设更好的产品、提供更好的服务，才能继续赢得客户、赢得市场。未来的市场分化将会非常剧烈，“劣币”房企最终一定会被淘汰，而“良币”房企可能获得的市场大到你无法想象。
包括金茂在内，中国的优质房企在这一场疫情中展现出了良好的素质，这并非是突然发生的，而恰恰是验证了他们在过往数年对产品研发的恪守与坚持、对客户服务的重视与进步。惟其如此，才会在疫情爆发之际危而不乱，最终得到自己的业主的高度评价。
1、更加注重住户健康性能的保障，通风采光（包括新风系统）、低密度、户型功能齐全的小区更加受青睐。
世联行在《疫情下房地产趋势的几点研判》一文中指出，此次疫情之后，产品设计将注重在“常规功能+灾备功能”组合上的思考，并增加”通风+洗消“等功能设计细节。因此对于房企来说，此阶段修炼内功，加强产品力打造，将成为在下一轮市场之间的竞争中胜出的重要的条件之一。
在这点上，金茂的“府系”产品早已做好了准备。在每一座金茂府的社区，业主都不会打开窗户通风，因为新风系统能 实现24小时的新风供给，全天不间断、不开窗、不损失室内温度，也一样可以呼吸到新鲜空气。
龙华金茂府的新风系统，依据南方的天气特征情况进行了专项定制升级，由集中式新风系统升级为可分户独立控制的新风系统，并依据分散式排风方式，将回风口和出风口分布于室内的不一样的区域，送风和回风各自独立封闭运行，有效的实现了分户控制，也避免了室内空气的交叉污染。
在产品层面，金茂对户型、收纳、精工等影响健康度的关键要素的把关都相当严格。从2011年的北京广渠金茂府开始，金茂就利用经典的“回”字形动线，流畅地串联起各个功能空间，让共同生活的亲属既能相互陪伴，也能互不干扰。
在龙华金茂府的248平户型中，我注意到了一个新的创意。这样的产品设置了独立的家庭厅，家里有客人来时家人可在家庭厅，会客在客厅，互不影响。另外，家庭厅可以改成影院、舞蹈室、钢琴室、阅读区等，空间多变满足多种需求。
2、更加注重物业服务的质量，物业服务将成为小区入伙之后保值增值以及安全健康的决定性因素。
从来没有哪一次事件，让我们意识到，每天帮我们看大门的保安哥哥那么重要。在这个关键时刻，物业公司负责的不单是你的安全，甚至是你的小命。这个非常时期，好的物业公司是真的能保你命，而差的物业公司也真的能要你命。
社区是防疫的重要阵线，碧桂园服务、金茂物业、万科物业等公司都获得了业主的广泛点赞。
以金茂物业为例，疫情爆发以来，金茂南京、金茂无锡及金茂物业组织了为业主“免费送菜”的活动，工作人员在运输蔬菜过程中全程消毒，把蔬菜放到业主家门口后离去。金茂苏州还联合春雨医生开展针对新型肺炎的线上义诊服务，金茂杭州在园区指定地点为业主提供了理发服务等。
上文提到的零接触通行，金茂已经大范围覆盖。金茂的很多社区已经进行了人脸识别门禁的升级换代，只要下载APP，录入业主的人脸信息，就可实现无接触式通行。同时，通过APP，业主日常的缴费、保修、增值服务在线上就能够实现，实现无接触式服务响应。
开车进入停车场，系统能识别你的车，自动通行。走到大堂时，摄像头能识别身份信息，电梯自动开门并识别你所居住的楼层，免接触通行。从小区大门——单元大门——电梯厅——入户门，全程实现都是无触碰黑科技。上面说的这些，龙华金茂府都已经实现。
黑科技的应用还体现在室内的细节里。金茂府2.0的智慧科技系统采用“小茂”家用智能语音系统，只需要语音，就能够实现几乎所有的室内灯光、空调、窗帘、背景音乐的无接触控制。
4、更看重建筑设备的抗灾性能，将会更多考虑到疫情的小概率事件，以预防为主。
传统的卫生间，大多是穿楼板排水，排水管道会进入到楼下的卫生间，如果排水管道发生泄漏，漏水或者漏气，不仅会对楼下的住户造成损失，也会加大交叉感染的概率。
金茂府的社区中，早就杜绝了这类漏水漏气的卫生间隐患，卫生间采用同层排水系统，排水支管在本层卫生间内直接排入竖向排水管道，不穿越楼板，降低住户间排水噪音的同时能做到不漏水、不漏气，有很大效果预防交叉感染。
这次疫情过后，低密度、高绿化率且功能齐全的小区，会成为下一阶段的热销产品。贝壳研究院多个方面数据显示，53.1%的换房者更看重低密度，而40.7%的购房者愿意为更优雅舒适的自然环境买单。
公共空间设计合理的小区，拥有更多元的活动场景，多涵盖健身和社交等功能。重视活动空间营造的小区，能让业主拥有更加健康的居住环境，居住舒适度大幅度的提高。足够的园林绿化，有利于净化社区空气，保障业主的身体健康，符合健康住宅的需求。
以龙华金茂府为例，项目规划了一个内圆外方的下沉式庭院，营造有层次的绿化。社区园林配置环形跑道，不出小区门就能够完全满足运动健身的需求。
在这次疫情中，金茂除了作为房企身份，为市场提供安全健康的住宅外，还担起央企责任，为战疫人士开启“温暖安家计划”。
金茂“温暖安家计划”，是自发布之日起至3月31日，在售住宅项目提供一部分优质房源，对战疫做出贡献的四大类企业和事业单位和个人，以及在防疫期间与金茂并肩作战的老业主，实施定向让利。
通过资质审核后，四类定向战疫企业、人群在购买“安家计划”房源时，将可享受底价的85折的购房价格。
同时，温暖安家计划，还将为定向人群匹配三项置业便利政策——付款方式优惠、卖旧买新政策、无忧购房计划，为合乎条件的定向人群提供购房方面的一系列让利帮扶。
普通人买房一般都带有升值欲望，但是对房企而言，其本质是生产房子的，而物业服务的本质则相当于“售后服务”。说到底，房子建的好不好，物业服务好不好，就是评价房地产公司有没有核心竞争力的最高标准。
从这几年行业的发展形态趋势看，大的转变期已经来临了，房企未来的竞争在快速的从“速度+规模”切换向“产品+服务”。谁更加深刻的把握到这一点，谁将胜出。
突如其来的新冠疫情，将再次加速确认这一思路的共识性，之前持续坚持产品研发的“良币”开发商，将会得到客户更加积极的追捧，从而获得更大的市场占有率和品牌美誉度。
再次重申，只有认真做好“产品和服务”，你才能笑到最后。新冠疫情，一定会加速中国的“良币”开发商，更加快速的胜出。