2023-10-31 03:52 行业动态
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应该依据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构能够准确的通过当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构能够准确的通过当事人的请求予以适当减少。
2019年12月12日，原告（买受人，乙方）与被告（出卖人，甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的滨海新区汉沽东扩区碧锦园房屋，房屋总价款为698084元，甲方于2021年10月31日前将合乎条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，可据实予以延期，双方互不承担违约责任，其他约定以附件六补充合同约定为准。
《补充合同》第五条关于逾期交付责任部分约定，除本补充合同约定的甲方可据实延期交付外，甲方未按约定时间交楼的，按照下列方式处理，按逾期时间分别处理（不作累加）：1.逾期在90日以内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，乙方不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过乙方已付购房款的15%。补充合同第四条第1款约定，……（3）该商品房的基础设施设备的交付标准为：与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。上述基础设施设备在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一日，则出卖人应向买受人支付20元的违约金。（4）非由甲方负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致建筑区划内基础设施及公共配套不具备使用条件的，不视为甲方违约……《补充合同》第四条第2款第（1）、（2）、（5）、（7）、（8）、（9）项约定，案涉项目遭遇不可抗力、政府部门原因迟延批准有关文件、延迟发证或其他政府行为、其他自然灾害或意外事件、法定传染病或其他重大流行病，如“非典”、“甲流”等重大公共传染性疫情、因环境治理导致的延误，如防治雾霾、扬尘、特殊时期内噪音控制等以及其他非因甲方问题造成延期情况出现时，被告可以据实予以延期交付、免予承担逾期交付商品房的违约责任。
根据《补充合同》第四条第1款第（4）项约定，非由甲方负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致建筑区划内基础设施及公共配套不具备使用条件的，不视为甲方违约。
天津市重污染天气预警情况统计表显示，2019年重污染天气41天，2020年重污染天气15天，2021年重污染天气7天。2020年1月24日至2020年4月30日天津市新冠疫情一级响应天数为97天，2020年11月9日至2020年11月24日，汉沽街被划为疫情中风险地区，天数为15天。
2019年4月10日，被告向滨海新区住建委发送《关于尽快推进碧锦园项目周边市政道路及配套设施工程的函》，称2018年3月22日与滨海新区规国局签订了土地出让合同，2018年6月29日向天津市滨海新区财政局交纳城市基础设施配套基金，急需项目周边市政设施建设工程相关设计参数，以开展红线内各项市政设施建设工程的配套管网设计工作。2019年8月3日汉沽东扩区四家开发建筑设计企业联合向滨海新区政府发送《关于协调滨海新区汉沽东扩区市政配套相关事宜的函》，称由天津市汉滨投资有限公司作为建筑设计企业实施配套工程建设，并根据四个地块的真实的情况，基本确定了道路、管线等配套工程建设方案，但市政配套工作没有一点进展，希望新区政府督促尽快开始汉沽东扩区市政设施建设工程的建设工作。
2020年3月19日、2020年4月17日、2020年10月20日被告及四家开发建筑设计企业先后向滨海新区住建委发送《关于推进碧锦园项目周边市政基础设施工程建设的函》，称区政府已确定天房集团天政建设公司全权负责东扩区市政道路配套工程建设的实施单位，但市政道路报批报建工作进展缓慢，施工现场无开工迹象，希望督促尽快完成东扩区项目周边市政道路及配套设施的工程建设工作。
2021年1月29日东扩区四家开发建筑设计企业向滨海新区住建委发送《关于汉沽东扩区项目周边市政基础设施工程建设的诉求》，称东扩区市政道路配套工程一直未建设到位，市政道路建设施工进度缓慢，供热配套工程，因未收到供热配套财政补贴资金，至今未签订供热配套合同，自来水配套工程，因尚未落实配套建设资金问题，也未启动自来水市政管网的相关建设工作，电力、燃气、中水、排水等配套管网工程，受市政道路建设进度影响也严重滞后，请督促尽快完成项目周边道路及配套设施的工程建设工作。
2022年5月20日案涉项目碧锦园二期1-8、10、11、17、18、20号楼竣工验收。
2020年10月27日，天津市滨海新区住建委发布《关于滨海新区汉沽东扩区碧锦园项目市政配套工程相关情况的意见》，意见载明，前期由于东扩区控规未确定，天房BT协议执行遗留问题，财政资金影响，汉沽东扩区2.78平方公里市政基础设施配套各项工程无法按期实施，配套工程进度滞后，受疫情影响，天房集团于2020年7月组织实施工程单位进场，其他配套专业单位同期实施管线建设，全力推进汉沽东扩区2.78平方公里市政基础设施配套工程建设。
2021年5月13日，滨海新区住建委督促案涉项目实施工程单位天津市天政基础设施有限公司组织实施工程单位抓紧施工，确保2021年6月30日前完工。2021年7月22日，滨海新区住建委再次发文，汉沽东扩区主干路二已完成沥青铺设，次干路三计划于本周进行沥青铺设工作，其余三条道路已完成雨水、污水管线施工及路基建设工作，按工程计划，于8月30日前五条道路陆续完成，周边给水配套工程、燃气配套工程为政府投资项目，由住建委组织实施，现已完成工程量70%，按工程计划，预计8月30日前完成。
2022年7月5日案涉项目取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，被告通知原告于2022年7月8日办理房屋交付手续。双方均确认2022年7月8日作为办理入住时间。
原告姚某向法院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告延期交房违约金共计11518.39元；2.被告承担本案诉讼费用。
法院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应依照约定全面履行合同义务。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿相应的损失等违约责任。因原告已依约履行了交纳购房款的义务，被告应依约向原告交付房屋。被告是否应承担逾期交房违约责任，需要结合法律规定和合同约定的免责条款具体认定，同时，免责条款不得免除合同当事人的基本义务，不得违反公平原则。对房屋的正常交付产生重大影响，有证据证实符合当事人在合同中约定的免责情形，被告可以依据合同约定及法律规定部分或全部免除责任。
对于力高公司主张的免责因素，结合同类案件生效裁判尺度，自2021年11月1日至2022年7月8日，法院综合衡平认定被告免责天数为195天，扣除后被告应承担逾期交房55天的违约责任，应支付原告违约金11518元（55天×0.3‰×698084元）。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告天津力高大道置业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告姚某逾期交房违约金11518元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
近年来，研发企业逾期交房现象在商品房买卖中较为普遍。研发企业逾期交房属于违约行为，买受人可依据合同主张研发企业承担违约责任。但是，如果由于疫情的影响导致逾期交房的，研发企业可以此作为违约责任抗辩的理由。
另外，开发商应当按照合同全面履行自己的义务，在保障房屋的品质的前提下，按照合同约定时间交房，并履行交付相关手续材料、协助办理房屋登记等义务，如出现逾期交房、逾期、房屋的品质不符合标准要求等问题，则根据民法典等法律规定，应承担违约责任或损害赔偿责任。
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